除了消防，高層建筑的防雷、防震、防風(fēng)指標(biāo)也要求很高。層級(jí)越高，電擊情況越多，一棟超過100米的建筑物，一般情況其年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)超過0.25次;強(qiáng)烈的地震能在一瞬間讓摩天大樓毀于一旦;而強(qiáng)風(fēng)在某些情況下可能是甚于強(qiáng)震的災(zāi)難。此外，由于高處的濕度、風(fēng)力影響，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造、防腐蝕等方面也提出了更高的要求。

據(jù)媒體2013年3月14日?qǐng)?bào)道，深圳建筑市場(chǎng)存在違規(guī)使用不合格海砂現(xiàn)象，海砂中含有氯離子，一旦超標(biāo)，將嚴(yán)重腐蝕混凝土中的鋼筋，破壞建筑的混凝土結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生安全隱患。而開發(fā)商之所以選擇海砂做建筑混凝土，是因?yàn)樗梢怨?jié)省一半的成本。而這種海砂，有可能流入在建的深圳平安國(guó)際金融中心等項(xiàng)目。

雖然后來經(jīng)過抽芯檢測(cè)，結(jié)果顯示，平安國(guó)際金融中心混凝土氯離子含量符合標(biāo)準(zhǔn)要求，不涉及海砂問題，但人們因此發(fā)現(xiàn)，摩天大樓也不可避免地存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

目前越來越多的鋼結(jié)構(gòu)高樓，雖然在防震、防風(fēng)方面有天然的優(yōu)勢(shì)，但難免面臨此類建筑的質(zhì)量通病，如原材料變形、垂直度偏差、焊接變形、結(jié)構(gòu)校正等問題。

摩天大樓的另一個(gè)安全問題是地面沉降。記者了解到，我國(guó)一棟在建的摩天大樓附近出現(xiàn)了4米左右的裂縫，其原因就是“地面超載”，即地面的承受力已經(jīng)超負(fù)荷，而地面的塌陷裂縫反過來對(duì)高層建筑又會(huì)帶來安全隱患。以上海陸家嘴為例，該區(qū)域已建成了約100座大廈，其中金茂大廈、環(huán)球金融中心、上海國(guó)際會(huì)議中心以及在建中的上海中心大廈都是高度位居世界前列的摩天大樓，其地面承受的壓力無疑較大，以至陸家嘴部分地段已經(jīng)出現(xiàn)了沉降反應(yīng)。

總而言之，要把安全隱患和風(fēng)險(xiǎn)降到最低，前期投入便降不下來，對(duì)開發(fā)商的資金、技術(shù)、管理要求也更高。以武漢綠地中心為例，在應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)的建筑安全方面，大樓設(shè)立消防控制中心，通過增加逃生通道、設(shè)立避難層，解決超高層消防難題。萬一發(fā)生火災(zāi)，電梯還可進(jìn)入安全模式，直接將人送到指定樓層，確保安全。而在應(yīng)對(duì)非傳統(tǒng)安全因素方面，比如恐怖襲擊、戰(zhàn)爭(zhēng)危機(jī)等，綠地中心也做了一些防護(hù)措施，作為反恐措施，當(dāng)綠地中心大樓部分結(jié)構(gòu)受損時(shí)，不會(huì)影響其他部分。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》指出，現(xiàn)在的摩天大樓，無論是對(duì)技術(shù)、節(jié)能減排，還是消防安全設(shè)備，乃至后期管理都提出了更高的要求。

而近年來，隨著摩天大樓熱在各地興起，一些此前很少開發(fā)摩天大樓的“新手”，也開始進(jìn)軍摩天大樓開發(fā)領(lǐng)域。甚至一些在低層建筑甚至是別墅產(chǎn)品中出現(xiàn)大面積嚴(yán)重質(zhì)量問題的開發(fā)商也加入其中。

中國(guó)能否破解“勞倫斯魔咒”?

“興建摩天大樓一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都最終陷入衰退”

記者了解到，一般30層以下的高層建筑的建筑成本是每平方米兩三千元，但摩天大樓的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右，造價(jià)高的將達(dá)到1萬元/平方米，甚至更高。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，確保真正安全，意味著資金的大手筆投入，沒有資金就無法保證最好的設(shè)施。但大投入也意味著，摩天大樓的設(shè)計(jì)、設(shè)備、建筑、監(jiān)理等成本比一般的建筑要高很多，進(jìn)而決定日后的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)壓力比較大。

摩天大樓就是用金錢堆出來的。

因此，建設(shè)摩天大樓極為考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力。一般而言，一棟摩天大樓的建設(shè)資金都在數(shù)十億元，這一數(shù)字還是比較考驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力的。對(duì)于開發(fā)商而言，建設(shè)摩天大樓的資金總體看要么來自自有資金，要么是借貸，要么采取二者組合的方式。目前已建成的北京國(guó)貿(mào)三期就是采用了組合的方式，其融資方式是通過公司自有資金、已發(fā)行的人民幣10億元公司債券，以及中國(guó)建設(shè)銀行提供的近30億元人民幣長(zhǎng)期貸款。

但并不是所有開發(fā)商都能解決資金難題。在邯鄲融通國(guó)際項(xiàng)目，當(dāng)記者表示有購(gòu)買意向時(shí)，銷售人員說，這個(gè)項(xiàng)目目前還未正式開盤，因?yàn)闆]有拿到銷售許可證，不過客戶可以與項(xiàng)目方簽一個(gè)融資協(xié)議，即客戶可以交5萬元錢，一年后開發(fā)商返利5000元，年利潤(rùn)高達(dá)10%，正式開盤時(shí)還可以提前通知客戶。

銷售人員透露，由于目前資金實(shí)力有限，所以用售樓的名義融資?！爸灰覀冺?xiàng)目開始銷售了，很快就可以還融資的錢。”

銷售人員說的“融資”，即開發(fā)商和投資人簽訂一個(gè)回購(gòu)合同，開發(fā)商將一定面積的房產(chǎn)抵押給投資人，開發(fā)商到期以還本付息的方式將抵押的房產(chǎn)回購(gòu)。

當(dāng)記者表達(dá)了這是否涉及非法集資的疑問時(shí)，銷售人員表示不太清楚。

在銷售現(xiàn)場(chǎng)，記者并未看到相關(guān)部門對(duì)于該項(xiàng)目融資行為的審批。相反，近期住建部在集中打擊一些“利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行非法集資”活動(dòng)。

住建部2013年11月底指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)非法集資，主要有以下三種模式：一是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。二是以預(yù)售房屋的形式非法集資。三是利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行非法集資。具體手段是：房地產(chǎn)企業(yè)自己或者是通過中介公司向社會(huì)公眾融資，承諾給予遠(yuǎn)高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產(chǎn)作為抵押。在支付方式上，通常是先付給集資人利息，到期后再還本金。

“這肯定是違規(guī)操作，很多摩天大樓都是這么操作，又不是我們一家?！比谕▏?guó)際項(xiàng)目銷售人員告訴記者。

如此看來，各地建摩天大樓并不都是“不差錢”，相反，而有些是“很差錢”。而且，即便是大樓如愿建起來了，運(yùn)營(yíng)、賺錢是更大的問題。畢竟，資本要追求回報(bào)。

第一太平戴維斯北京區(qū)域研究及顧問部主管王瓊告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，目前，有一些摩天大樓屬于持有出租，有一些是出售。對(duì)于一線城市的摩天大樓而言，其主要風(fēng)險(xiǎn)來自于市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)租賃狀況會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而波動(dòng)。另外，一線城市的運(yùn)營(yíng)成本、建筑成本更高，資金平衡難度更大。

戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東向記者表示，想成功運(yùn)營(yíng)摩天大樓并非一件易事。摩天大樓的生存狀況主要取決于三個(gè)因素，一是產(chǎn)品業(yè)態(tài)，二是一個(gè)城市的商業(yè)水平，三是一個(gè)城市高端寫字樓的供求關(guān)系。而從根本上來看，還是取決于一個(gè)國(guó)家、地區(qū)乃至全球的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

以北京國(guó)貿(mào)三期為例，該項(xiàng)目租售人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，其租金能達(dá)到每平方米每月800元，但這與北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)容量和供應(yīng)狀況密切相關(guān)。

而對(duì)于全國(guó)各地，尤其是很多三四線城市都在上馬的摩天大樓，嚴(yán)躍進(jìn)直言，這些摩天大樓能否安全脫手，存在極大的疑問?！霸谌木€城市，僅僅摩天大樓的建筑成本，很可能比周邊的房?jī)r(jià)要高。”

有觀察人士指出，邯鄲市國(guó)際文化創(chuàng)意大廈周邊房?jī)r(jià)只有不到5000元/平方米，而如果在該地建設(shè)338米高的高樓，僅僅是建筑成本這一項(xiàng)，就要比周邊房?jī)r(jià)高，如果加上融資成本、營(yíng)銷成本，其建造成本將很可能達(dá)到周邊房?jī)r(jià)的1.5倍甚至是2倍。成本高，銷售價(jià)格自然高，這個(gè)項(xiàng)目即使建設(shè)起來了，有人買嗎?

摩天大樓自身的建造、運(yùn)營(yíng)困難還只是危機(jī)的一個(gè)層面，更深層的問題是，隨著這波摩天大樓的建設(shè)熱潮，我國(guó)是否會(huì)陷入“勞倫斯魔咒”?

經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·勞倫斯十余年前將世界上那些最高的摩天大樓的建設(shè)與多場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)做了關(guān)聯(lián)研究：紐約帝國(guó)大廈和克萊斯勒大廈的落成揭開了20世紀(jì)30年代大蕭條的序幕;紐約世貿(mào)雙塔成為1973年石油危機(jī)的前奏;馬來西亞吉隆坡的國(guó)營(yíng)石油公司雙子塔建成之后，也發(fā)生了1997年亞洲金融危機(jī)。最近一次，則是“世界第一高樓”哈利法塔，這座高樓于2009年末完工時(shí)，正趕上迪拜債務(wù)危機(jī)。

勞倫斯表示，興建摩天大樓和其他類型高層建筑一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都“最終陷入衰退”，這即是“勞倫斯魔咒”。

有分析人士表示，近幾年中國(guó)各地大建“第一高樓”，的確是處于容易獲得大量資金的時(shí)期。但很顯然，未來幾年，能夠投入的資金不會(huì)像以前那么多了。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，一旦摩天大樓真正遭遇資金難題和運(yùn)營(yíng)困境，其命運(yùn)將難以逃脫最終毀滅的軌跡，拔地而起未久便掉進(jìn)陷阱里：先是賣了一部分賣不動(dòng)了，繼而停工，然后長(zhǎng)時(shí)間爛尾，最終建筑質(zhì)量也會(huì)出現(xiàn)問題。

也有專家指出，“勞倫斯魔咒”的說法，如同城市研究領(lǐng)域里的很多概念一樣，都是建立在經(jīng)驗(yàn)主義的基礎(chǔ)之上，不一定必然出現(xiàn)，也不一定現(xiàn)在就出現(xiàn)。摩天大樓并不是預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)是否衰退的唯一指標(biāo)、準(zhǔn)確指標(biāo)，使用效率和負(fù)債率才是真正的問題。

對(duì)此，張玉良表示：“放到全球去看，并不是說造了高樓，經(jīng)濟(jì)就下來了。從根本上看，還是取決于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來會(huì)有很大的增長(zhǎng)，尤其是十八屆三中全會(huì)提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經(jīng)濟(jì)的持續(xù)利好。”