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揭秘建筑物層數(shù)對(duì)造價(jià)的影響:

本文來源：色涂君網(wǎng)絡(luò)      發(fā)布日期：2017-10-30 01:24
建筑工程造價(jià)是隨著層數(shù)增加而提高的。
但是當(dāng)建筑層數(shù)增加時(shí)，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用將有所降低，從而使建筑物單位面積成本發(fā)生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費(fèi)用以及節(jié)約用地以合理利用空間等優(yōu)點(diǎn)。
對(duì)于地塊成本較高的項(xiàng)目，為了降低單位內(nèi)土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住宅是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。
建筑物層數(shù)(高度)對(duì)造價(jià)的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。
概括地講，建筑物層數(shù)(高度)對(duì)造價(jià)的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。理論上如果增加一個(gè)樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會(huì)降低。但是當(dāng)建筑物超過一定層數(shù)時(shí)，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會(huì)增加。所以在項(xiàng)目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項(xiàng)目決策人掌握降低開發(fā)成本的臨界點(diǎn)是非常關(guān)健的。
一、建筑物的層高在滿足建筑使用功能的前題下應(yīng)盡可能降低。
在相同建筑面積的條件下，受到層高變化影響的主要項(xiàng)目是外墻、內(nèi)墻、墻體飾面等，由于層高的增加還要由此引起相關(guān)項(xiàng)目的變化，如：
整體建筑高度加大其基礎(chǔ)設(shè)計(jì)隨荷載的加大而增加，外墻、內(nèi)墻等垂直承重及分隔構(gòu)件的增加，垂直構(gòu)件的抹灰裝飾量增加;
2.采暖、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣，垂直管道及管徑的增加;
3.因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調(diào)設(shè)備容量的增加;
4.墻體腳手架及水、暖、電空調(diào)安裝腳手架的增加;
5.垂直構(gòu)件的模板數(shù)量的增加等等，從而造成了工程總造價(jià)的增加。
據(jù)資料分析，住宅層高從3米降到2.8米，平均每套住宅綜合造價(jià)可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造價(jià)2%左右。這是因?yàn)閷痈吆蛢舾叩慕档涂梢允够A(chǔ)、墻體、柱、內(nèi)外裝修、管線、采暖等工程量減少，從而降低工程造價(jià)。一般住宅層高可控制在2.7米～2.8米。
二、根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測(cè)算建筑層高每增加10cm，相應(yīng)造成建筑造價(jià)增加2～3%左右。
但當(dāng)建筑層數(shù)增加時(shí)，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價(jià)發(fā)生變化。因此對(duì)于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住宅也是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。
樓層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系
僅從住宅建筑的經(jīng)濟(jì)角度考慮，應(yīng)該說多層住宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用、節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)。據(jù)資料分析，多層住宅樓層層數(shù)與造價(jià)關(guān)系如下。
三、住宅層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系
1～30F住宅，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下幾個(gè)層數(shù)段：
1～6F：將一層住宅造價(jià)定為100，則二層為84.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結(jié)論，六層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價(jià)越低，且相鄰層次間造價(jià)差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。
7～12F：7層及以上住宅入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。11層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級(jí)防火門，且梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。
13～18F：12層及以上的高層每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。
19～30F：19層及19層以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。
結(jié)論：在確定的各范圍段內(nèi)，(例如確定的層數(shù)段為12～18F,如果規(guī)范都滿足的情況下，采取18F比較合適)層數(shù)越高則越經(jīng)濟(jì)、單方造價(jià)成本越低、獲利越大。
在磚混建筑中，8層比6層節(jié)約，但要增加電梯成本。在底框6躍7建筑中，如果樓板現(xiàn)澆，則異形框架柱結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在中高層、高層建筑中，結(jié)構(gòu)造價(jià)因風(fēng)荷載、抗震、消防、施工等因素，隨高度增加而增加，這個(gè)平衡點(diǎn)要經(jīng)過很專業(yè)的計(jì)算。
四、建筑高度與成本控制的關(guān)系
民用住宅按層數(shù)劃分為多層建筑住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)、高層住宅(10層以上)。
眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)，即六層最經(jīng)濟(jì)。當(dāng)住宅超過七層，就要增加電梯費(fèi)用，需要較多的交通空間(過道、走廊要加寬)和補(bǔ)充設(shè)備(供水設(shè)備和供電設(shè)備等)。特別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價(jià)大幅度上升。
具體表現(xiàn)，從四個(gè)與建筑高度有關(guān)的方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系：-
(一)、從建筑消防要求上講
普通民宅層數(shù)的臨界點(diǎn)為6層、9層、12層、18層;其高度的臨界點(diǎn)為24米、32米、50米。
1.6層以下的磚混結(jié)構(gòu)(無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))或高度24米以下(無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))的民宅沒有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。
2.6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層數(shù)取高舍低。
3.7～9層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次;13～18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次;以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。
(二)、從基礎(chǔ)形式上講
就樁基而論樁間距有個(gè)最低要求，其臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn);7至12層樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。
(三)、從預(yù)算定額角度講
從預(yù)算定額中建筑物超高費(fèi)及垂直運(yùn)輸費(fèi)用上講，其臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，7～9層為一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。
五、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求
當(dāng)然還跟房屋整體荷載及抗震等級(jí)有關(guān)，理論上說房屋越高，整體強(qiáng)度要求更高，單位平方米用鋼量及混凝土標(biāo)號(hào)越高，造價(jià)也越高。隨著建筑高度的增加，抗震等級(jí)隨之提高，這樣就導(dǎo)致配筋加大，而且建筑要按高層規(guī)范，防火，疏散，給排水，共攤面積就會(huì)增加。
從結(jié)構(gòu)形式說，要根據(jù)建筑物高度、抗震設(shè)防烈度等選擇合適的結(jié)構(gòu)體系，具體到一個(gè)建筑物，抗震設(shè)防類度、結(jié)構(gòu)形式、地基情況已經(jīng)確定，建筑高度不同，抗震等級(jí)也不同，相應(yīng)的構(gòu)造措施也不一樣，成本也會(huì)有變化。
各種結(jié)構(gòu)形式都有高度方面的限制，比如框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為7度時(shí)，不大于24m時(shí)為三級(jí)抗震等級(jí)，大于24m為二級(jí)抗震等級(jí)，抗震等級(jí)變化，相應(yīng)的構(gòu)造措施就會(huì)變化，成本也會(huì)變化，剪力墻80米是個(gè)界限，大于80米以上又要提高一個(gè)等級(jí)。
綜合上述因素，在規(guī)劃允許的高度范圍內(nèi)合理確定建筑高度有利降低開發(fā)成本。在多個(gè)因素中找出臨界點(diǎn)的交叉點(diǎn)是必須的。
六、臨界點(diǎn)的交叉點(diǎn)
建筑層數(shù)的確定主要影響因素有四個(gè)，一是消防，二是造價(jià)，三是運(yùn)輸費(fèi)用，四是管理維護(hù)費(fèi)用。其中消防是最核心的影響因素。
1、多層建筑(1~6層)，6層為臨界點(diǎn)。
7層由于消防的考慮，必須設(shè)置電梯，因而造價(jià)會(huì)增大很多。如果將一層住宅造價(jià)定為100，則二層為84.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結(jié)論，六層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價(jià)越低，且相鄰層次間造價(jià)差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。4層就不好了。3層級(jí)以下就是別墅了。
2、小高層住宅(7~11層)，11層是臨界點(diǎn)。
因?yàn)?1層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間(即消防樓梯)。11層以上就必須設(shè)，造價(jià)陡增。
3、高層建筑(12～18F)，18層是臨界點(diǎn)。
因?yàn)?2層以上不應(yīng)少于2臺(tái)，其中還需配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。
4、超高層建筑(19～30F)，30層是臨界點(diǎn)(即100米高)。
因?yàn)?9層及19層以上的單元式住宅又加設(shè)防煙樓梯間。建筑高度達(dá)到或超過100米的高層民用建筑要到省里去報(bào)批，手續(xù)繁雜得多，不過事實(shí)不止這些，關(guān)鍵問題是建筑成本將大幅度提升：100米高樓的消防等級(jí)必須提高一個(gè)檔次。消防成本提高不止一點(diǎn)，《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點(diǎn)，對(duì)高樓消防提出了很多不同等級(jí)的強(qiáng)制性要求。
比如說，100米以內(nèi)的高樓每，2-3層必須做防火墻，但是100米高樓必須每層都做防火墻;100米住宅高樓必須像辦公、商業(yè)高層建筑一樣，配備消防卷盤;建筑高度超過100米的高層建筑，除面積小于5平方米的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等，規(guī)范不一而足。一幢99米高樓與101米高樓的消防規(guī)范，在很多細(xì)節(jié)要求上都出現(xiàn)了從無到有的質(zhì)的差別。另外，第一是安全問題，比如萬一遭遇火災(zāi)，高層逃生的可能性較小。第二是環(huán)境問題。高空強(qiáng)風(fēng)可通過樓層引至地面，造成高樓附近局部強(qiáng)風(fēng)，影響行人的安全。此外，由于空調(diào)、照明等設(shè)備均需較大的能量供應(yīng)，產(chǎn)生的大量熱能會(huì)改變城市原有的熱平衡，導(dǎo)致城市熱島現(xiàn)象加劇。第三是成本問題。超高層建筑的維護(hù)費(fèi)用是一般建筑的3倍。目前建筑界的共識(shí)是，高度超過300米的摩天大樓已經(jīng)失去了節(jié)約用地的經(jīng)濟(jì)意義。比如，420米高的金茂大廈，其建造投資成本高達(dá)每平方米2萬元，每天用于大廈的管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)超過了100萬元。兩架擦窗機(jī)一天到晚不停地擦，擦完一遍也要一年。
七、綜合以上因素一般經(jīng)濟(jì)(即臨界)層數(shù)為6層、11層、18層、30層。
一般建筑層數(shù)宜應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。當(dāng)然，除此之外，影響建安成本的因素還有很多，主要包括了兩個(gè)階段：一是工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，二是工程項(xiàng)目施工階段。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中概念方案設(shè)計(jì)，建筑物功能、大小，平面形狀等都是主要因素;建筑工程成本由材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、其他直接費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、管理費(fèi)(間接成本)構(gòu)成，其中影響最大的是材料費(fèi)，人工費(fèi)次之。




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